Loteamentos irregulares: o risco invisível que ameaça cidades, famílias e o desenvolvimento justo no ES
Publicado em: 06/11/2025Compartilhe
Reprodução: Lage e Portilho Jardim Advocacia e Consultoria
Por: Filipe Machado
Nos últimos anos, acompanhamos o avanço de loteamentos e novos empreendimentos em diversas cidades capixabas. Apenas entre loteadoras de renome, estão previstas milhares de novas unidades em Vila Velha, Serra, Cariacica e Guarapari. O mercado imobiliário está aquecido, o Espírito Santo vive um ciclo de investimento, expansão urbana e atratividade econômica. Mas enquanto celebramos esse cenário positivo, existe um problema silencioso avançando ao lado da expansão formal: o crescimento de loteamentos irregulares.
A busca por lotes mais baratos empurra muitos compradores para terrenos vendidos apenas com recibo, sem registro, sem aprovação, sem projeto e sem garantias. E essa falsa sensação de oportunidade pode se transformar em pesadelo. A ausência de regularização impede o acesso pleno aos serviços básicos, dificulta financiamento, impede legalização da construção, gera conflitos de vizinhança, aumenta risco ambiental e cria áreas urbanas mal estruturadas. Comprar lote irregular não é apenas um risco para o comprador. É um risco para a cidade inteira.
Já vimos operações ambientais apontarem desmatamento ilegal para abertura clandestina de loteamentos. Vemos denúncias recorrentes em municípios do interior. Vemos pessoas perderem patrimônio inteiro por acreditarem que o “recibo de gaveta” era suficiente. Existe uma frase antiga que todos repetem: dono é quem registra. Mas hoje precisamos evoluir essa lógica. Dono é quem registra e quem respeita o planejamento urbano, o meio ambiente, o plano diretor municipal e a engenharia.
Quando loteamentos surgem sem regularização, as cidades sofrem. O poder público perde controle do crescimento, as redes de água e esgoto ficam sobrecarregadas e mal distribuídas, a drenagem não acompanha a ocupação, a mobilidade definha e a população sofre com áreas sem escola, sem posto de saúde, sem projeto, sem futuro. O barato do irregular se torna caro para toda a sociedade.
Precisamos estimular e desburocratizar os novos loteamentos regulares, promover expansão urbana planejada dentro dos PDMs, fortalecer o papel técnico da engenharia e garantir que o desenvolvimento imobiliário seja aliado da qualidade de vida e não apenas de lucro imediato. Regularização fundiária é importante, mas não resolve tudo se continuarmos permitindo que a origem do problema se repita. É hora de prevenir, antes de remediar.
E aqui, novamente, chegamos a um ponto central da agenda pública do Brasil: sem engenheiros valorizados e atuando nas prefeituras, nas autarquias, nos licenciamento, fiscalização, planejamento e urbanismo, o caos do parcelamento irregular continuará crescendo. Engenharia é instrumento de proteção social, técnica, ambiental e urbana. É garantia de justiça territorial e de desenvolvimento correto.
O Espírito Santo tem potencial para ser referência nacional em expansão urbana sustentável. Mas para isso precisamos combater loteamentos clandestinos com inteligência técnica, educação da população, fiscalização eficiente e valorização real dos profissionais que garantem segurança jurídica, ambiental e social ao crescimento das cidades. Investir em engenharia, respeitar a lei, planejar o território e orientar a sociedade é o único caminho para que a expansão imobiliária seja sinônimo de progresso, e não de risco.
