Apartamentos compactos crescem no ES e aumentam o desafio da manutenção dos condomínios
Publicado em: 17/09/2026Compartilhe
Praia do Canto, Vitória. Foto: Ricardo Medeiros
Por: Filipe Machado
Os apartamentos compactos vêm ganhando espaço no mercado imobiliário capixaba e já representam 43,6% das vendas no Espírito Santo. Studios e unidades menores atraem compradores pela praticidade, localização e possibilidade de investimento, principalmente em regiões com alta demanda por locação.
Mas existe um ponto que costuma receber menos atenção durante a compra: o apartamento pode ser menor, enquanto a estrutura do condomínio se torna cada vez mais complexa.
Os novos empreendimentos oferecem coworking, lavanderia compartilhada, academia, piscina, minimercado, áreas gourmet, controle eletrônico de acesso, sistemas de segurança, automação e uma série de outros serviços e equipamentos. Tudo isso agrega valor ao imóvel, mas também gera responsabilidades futuras de operação, conservação e manutenção.
Apartamento menor não significa prédio mais simples
Na hora de comprar um studio ou apartamento compacto, é comum que o comprador analise o preço da unidade, a localização, o potencial de valorização e o valor estimado da taxa condominial. Entretanto, poucos avaliam a quantidade de sistemas que precisarão ser mantidos ao longo dos próximos anos.
Elevadores, bombas, portões, equipamentos de piscina, instalações elétricas, sistemas de prevenção e combate a incêndio, impermeabilização, fachadas e equipamentos eletrônicos possuem vida útil e ciclos de manutenção. Por isso, uma boa gestão da manutenção predial precisa começar desde os primeiros anos da edificação.
Quando pequenos problemas são ignorados, eles podem evoluir para intervenções maiores e mais caras. Uma infiltração aparentemente simples, por exemplo, pode comprometer revestimentos e outros elementos. Um problema de impermeabilização pode atingir diferentes unidades. A falta de manutenção de equipamentos também pode resultar em substituições antes do período esperado.
Condomínio barato nem sempre é condomínio bem administrado
Um dos principais erros é avaliar a qualidade da gestão exclusivamente pelo valor da taxa condominial. É natural que moradores desejem reduzir despesas. Entretanto, diminuir custos adiando manutenção pode criar uma falsa economia.
Uma administração eficiente precisa encontrar equilíbrio entre despesas correntes, contratos, fundo de reserva e planejamento das intervenções futuras. É justamente nesse ponto que a inspeção predial e o acompanhamento técnico podem contribuir para identificar problemas, estabelecer prioridades e organizar investimentos ao longo do tempo.
O objetivo não é simplesmente gastar mais, mas gastar no momento correto e nas intervenções realmente necessárias.
Short stay também muda a dinâmica do condomínio
Outro fenômeno relacionado aos apartamentos compactos é o crescimento das unidades destinadas à locação de curta duração. Dados recentes do mercado capixaba apontam milhares de unidades desse perfil em Vitória e Vila Velha.
Esse modelo pode aumentar a rotatividade de usuários e alterar o padrão de utilização das áreas comuns. Elevadores, corredores, portas, mobiliário, piscinas, academias e outros espaços compartilhados passam a receber um fluxo diferente daquele encontrado em condomínios predominantemente residenciais.
Isso não significa que o short stay seja necessariamente um problema. Significa apenas que o plano de manutenção e a gestão do condomínio precisam considerar a forma como a edificação é realmente utilizada.
O comprador também precisa olhar para o condomínio
Quem compra um imóvel compacto como investimento normalmente calcula preço de aquisição, aluguel esperado, valorização e retorno financeiro. Mas o custo condominial também precisa entrar nessa análise.
Um empreendimento com muitos equipamentos, sistemas tecnológicos e áreas comuns pode exigir contratos de manutenção especializados e investimentos futuros. Da mesma forma, edifícios bem planejados e administrados tendem a preservar melhor suas condições de uso e seu patrimônio ao longo dos anos.
Por isso, antes de comprar, algumas perguntas são importantes:
- quais equipamentos e sistemas existem no condomínio;
- qual a previsão de despesas de manutenção;
- se existe planejamento preventivo;
- como funciona o fundo de reserva;
- quais contratos de manutenção serão necessários;
- quais custos podem surgir após os primeiros anos de utilização.
O desafio agora é conservar o patrimônio
O crescimento dos apartamentos compactos mostra que o mercado imobiliário do Espírito Santo está mudando. Os prédios estão mais tecnológicos, compartilhados e equipados. O desafio daqui para frente será garantir que toda essa estrutura continue funcionando adequadamente ao longo dos anos.
A discussão, portanto, não deve ser apenas sobre quanto custa comprar um apartamento, mas também sobre quanto custa manter o edifício onde esse apartamento está inserido. Para compradores, investidores, síndicos e moradores, esse entendimento pode fazer diferença tanto na conservação do imóvel quanto na valorização do patrimônio.
