Vitória tem o metro quadrado mais caro do país. Mas por que seu imóvel não vende pelo preço esperado?
Publicado em: 27/08/2026Compartilhe
Praia Curva da Jurema. Foto: Jansen Lube
Por: Filipe Machado
Vitória voltou a ocupar o topo do ranking nacional de preço médio do metro quadrado residencial. Para quem possui um imóvel na capital, a notícia naturalmente gera uma sensação de valorização patrimonial. Mas ela também pode criar uma expectativa que nem sempre se confirma na prática: se o metro quadrado da cidade está entre os mais caros do país, por que determinados imóveis permanecem meses à venda ou recebem propostas muito abaixo do valor esperado?
A resposta está no fato de que o preço médio de uma cidade ou de um bairro não representa, automaticamente, o valor de um imóvel específico.
Do ponto de vista da engenharia e da avaliação imobiliária, localização é apenas uma das variáveis. Estado de conservação, qualidade construtiva, manutenção, idade da edificação, padrão do condomínio, reformas realizadas, desempenho das instalações e perspectiva de despesas futuras também interferem diretamente na percepção de valor.
É por isso que dois prédios localizados na mesma rua podem apresentar preços de venda muito diferentes.
Imagine dois edifícios construídos na mesma época e localizados a poucos metros um do outro. Um deles realizou manutenção periódica da fachada, modernizou elevadores, corrigiu infiltrações, mantém garagem e áreas comuns conservadas e possui planejamento para as próximas intervenções.
No outro, a manutenção foi sendo postergada. A fachada apresenta sinais de deterioração, existem infiltrações recorrentes, equipamentos estão defasados e grandes obras começam a aparecer no horizonte.
A localização é praticamente a mesma. O produto imobiliário, não.
Para o comprador, a diferença não é apenas estética. Um edifício mal conservado representa também uma expectativa de desembolso futuro. Quando existe a percepção de que uma grande recuperação de fachada, substituição de elevadores ou reforma de impermeabilização poderá ocorrer nos próximos anos, esse risco passa a fazer parte da negociação.
O comprador não está adquirindo apenas o apartamento.
Ele está adquirindo também uma fração dos problemas — ou das qualidades — daquele condomínio.
Essa análise ajuda a explicar outra situação bastante comum: apartamentos com a mesma metragem, dentro do mesmo edifício, sendo negociados por valores diferentes.
Andar, posição solar, ventilação, vista, ruído, estado das instalações elétricas e hidráulicas, qualidade das reformas e conservação interna são fatores capazes de alterar significativamente o valor percebido.
Um apartamento reformado com critério técnico não é necessariamente comparável a outro que manteve instalações antigas ou acumulou problemas de infiltração. Da mesma forma, unidades com mesma planta podem ter comportamentos de mercado distintos em razão de posição, vista ou incidência solar.
Por isso, a conhecida conta de multiplicar a área do imóvel pelo preço médio do metro quadrado do bairro deve ser encarada apenas como uma referência inicial.
Outro ponto importante é diferenciar preço anunciado de preço efetivamente praticado.
O proprietário pode anunciar um apartamento pelo valor que desejar. Isso não significa que o mercado aceitará aquele preço.
Quando um imóvel permanece muito tempo anunciado, o problema nem sempre está na falta de compradores. Muitas vezes existe simplesmente uma diferença entre a expectativa do proprietário e aquilo que o mercado reconhece como valor para aquele imóvel específico.
É justamente nesse ponto que a manutenção predial deixa de ser apenas uma questão técnica e passa a ser também uma questão econômica.
Durante muitos anos, muitos condomínios enxergaram manutenção como despesa. Se uma intervenção pudesse ser adiada, o entendimento era de que o condomínio estava economizando.
Na prática, frequentemente ocorre o contrário.
Problemas pequenos evoluem. Infiltrações atingem outras áreas. Processos de corrosão avançam. Revestimentos começam a se desprender. Instalações perdem desempenho. E aquilo que poderia ter sido tratado preventivamente transforma-se em uma obra corretiva mais cara e complexa.
Além do custo direto da recuperação, existe um efeito menos percebido: a perda de competitividade daquele edifício no mercado imobiliário.
O comprador compara.
Ao visitar diferentes imóveis no mesmo bairro, ele percebe qual prédio possui fachada conservada, garagem organizada, elevadores modernos e áreas comuns bem cuidadas. Mesmo que não tenha conhecimento técnico para identificar uma patologia construtiva, ele identifica sinais de abandono e associa esses sinais a futuros problemas.
Por isso, manutenção preventiva deve ser entendida também como uma estratégia de preservação patrimonial.
Inspeções periódicas, planejamento de intervenções, acompanhamento técnico e constituição adequada de recursos permitem que o condomínio preserve desempenho, segurança e aparência ao longo do tempo.
Isso não significa que um prédio mais antigo necessariamente valerá menos.
Um edifício com décadas de existência, mas bem mantido, pode ser muito mais competitivo do que uma construção mais recente que acumulou problemas ou recebeu pouca manutenção.
No mercado imobiliário, idade e conservação não são sinônimos.
Vitória possuir um dos metros quadrados mais valorizados do país é, sem dúvida, um indicador importante sobre a força do mercado local. Mas rankings devem ser interpretados como retratos gerais.
O valor de cada imóvel continuará sendo definido por suas características particulares e pelo comportamento de compradores e vendedores.
A localização continua sendo fundamental. Mas ela não trabalha sozinha.
O preço médio do metro quadrado ajuda a explicar a cidade. A engenharia, a conservação e a manutenção ajudam a explicar por que dois imóveis aparentemente semelhantes podem valer — e vender — por preços tão diferentes.
No final, patrimônio valorizado não é apenas aquele que foi bem localizado ou bem construído.
É também aquele que foi bem conservado ao longo do tempo.
